Forêt de chênes (c) Francis Barbotin (jpg - 26 Ko)

Conseils d'achat et de vente de forêt

Vous souhaitez acheter une forêt, ou vous avez une propriété forestière à vendre ? 

Une décision parfois difficile à prendre en toute connaissance de cause car intérêts financiers, objectifs patrimoniaux et raisons affectives se mêlent. 

Quelques conseils de François Paliard, expert forestier et président de la CNIEFEB, pour la revue Forêts de France d'octobre 2003.

Quels conseils pourriez-vous donner à une personne qui souhaite acheter une forêt ?

Il est important en premier lieu de bien préciser la motivation de son achat.
S'agit-il d'un placement économique ? Est-ce par souci de diversification de son patrimoine ou encore pour bénéficier de réductions fiscales ? Ou bien souhaite-t-on posséder un coin de nature pour s'y promener ou pour y chasser ?
La réponse à ces questions permet à l'investisseur de mieux définir ce qu'il recherche : la zone géographique, mais aussi le type de peuplement qui répondra le mieux à ses attentes.
Futaie ou taillis, feuillus ou résineux, peuplements jeunes à capitaliser ou peuplements adultes à récolter ?

Et pour ceux qui souhaitent agrandir leur forêt ?

La première démarche pour agrandir un précarré est de consulter le cadastre pour mieux connaître un voisin.
Mais, si votre unité de gestion est déjà suffisamment grande sur un massif, il peut aussi être judicieux d'investir dans un autre massif pour diversifier les risques (incendies, tempêtes…).
Ensuite se pose la question de la forme juridique de l'achat.
On peut acheter une forêt individuellement, mais on peut aussi acquérir des parts de groupements forestiers, le plus souvent proposés par des banques.

A quel type d'acheteurs conseilleriez-vous d'acquérir plutôt des parts de groupement forestier qu'une forêt ?

La démarche est très différente.
Ceux qui pensent uniquement à la diversification de leur patrimoine peuvent acheter des parts de groupements forestiers, c'est plus simple mais plus aléatoire. Ils peuvent aussi acheter une forêt et en confier la gestion à un expert forestier.
L'achat d'une forêt implique un engagement sur le moyen ou long terme et comporte souvent une dimension affective.

Comment se détermine la valeur d'une forêt ?

Pour établir la valeur d'une forêt, on distingue la valeur du sol de la valeur des peuplements.
La valeur du sol dépend de sa fertilité, de ses qualités… ce n'est généralement pas le plus difficile à estimer.
La valeur des peuplements est plus complexe à établir.
Il faut recenser tous les peuplements et les ventiler par essence, qualité et catégorie de produits. Pour chaque type de peuplement, il faut prendre en compte les qualités intrinsèques du bois bien sûr, mais aussi les facilités de mobilisation.
En effet, les contraintes de mobilisation - comme une forte pente ou un pont à tonnage limité par exemple - peuvent peser lourdement sur la valeur d'une forêt, faute de pouvoir évacuer le bois qu'elle produit.
Et pour les peuplements jeunes, il faut calculer la valeur d'avenir, ce qui implique une bonne maîtrise des calculs financiers car on travaille parfois sur du très long terme.


Donc valeur du sol + valeur des peuplements = valeur d'achat ou de vente d'une forêt ?

Pas tout à fait. Tout ceci permet de calculer la valeur technique de la forêt. La valeur vénale, celle à laquelle on peut espérer vendre ou acheter une forêt, est une adaptation au marché de la valeur technique.
En 2002, par exemple, nous avons assisté à plusieurs phénomènes pesant très lourd sur le marché des forêts :

  • une très forte demande de petites parcelles de 0,5 à 5 hectares négociées très largement au-dessus de leur valeur technique,
  • une forte demande pour des massifs de grande surface mais de faible valeur unitaire,
  • une demande soutenue de massifs feuillus,
  • et une forte désaffectation pour les peuplements résineux, vendus bien en dessous de leur valeur technique.

Après la grande peur consécutive aux tempêtes de 1999, nous assistons aujourd'hui à des demandes qui attribuent de plus en plus d'intérêt aux activités de loisirs et chasse, et pas toujours en premier lieu à la valeur de production de bois de la forêt.

Vous le voyez, déterminer la valeur d'une forêt n'est pas une mince affaire… c'est pourquoi il est important de faire appel à un expert forestier avant d'acheter… et non pas après, une fois qu'il est trop tard !


L'aide d'un expert forestier est donc précieuse pour déterminer la valeur de la forêt que l'on souhaite acquérir ou vendre...

Bien sûr !
Et l'expert forestier peut également aider à réaliser un plan financier à court ou moyen terme. Il faut en effet prévoir les investissements qui seront nécessaires : faudra-t-il faire des éclaircies ? Faudra-t-il créer une desserte ?
En un mot, quelle trésorerie faut-il prévoir pour les dépenses à venir, en plus du coût d'achat de la forêt ?


Y a-t-il toujours des dépenses ultérieures lorsqu'on acquiert une forêt ? Ne peut-on pas acheter une forêt uniquement pour l'agrément ou pour placer un capital, mais sans y mener aucune gestion ?

Les coûts à prévoir dépendent totalement de la forêt : si les peuplements sont jeunes, pas éclaircis et sans desserte, il est indispensable de prévoir les dépenses à venir, si vous ne voulez pas que tout tombe à la première tempête.

Et dans tous les cas, en devenant propriétaire d'une forêt, vous ne pourrez jamais vous exonérer des responsabilités du propriétaire. Il faut au minimum prendre soin des arbres dangereux en bord de chemin ou de propriété, régler les questions liées à la chasse… Il y a toujours besoin d'un minimum d'attention et de gestion.

Et bien sûr, comme tout patrimoine, une forêt mérite d'être entretenue et gérée, quels que soient les objectifs du propriétaire : se promener, chasser ou récolter du bois.


Sur le plan fiscal, la forêt est-elle un placement particulièrement intéressant ?

Les avantages fiscaux liés à la possession et à la gestion d'une forêt sont adaptés à une production spécifique sur le très long terme.
Ainsi lorsque vous transmettez votre bien, les droits de succession ne sont calculés que sur le quart de la valeur de la forêt, qui correspond en principe à la valeur du sol.
Il serait en effet injuste de payer des droits de succession sur la valeur de peuplements qui mettent plusieurs générations à pousser : les revenus de la récolte de bois seraient entièrement annulés par ces paiements répétés de droits de successions.

On ne peut donc pas parler de paradis fiscal pour la forêt. Néanmoins, ces avantages fiscaux peuvent présenter un intérêt pour diversifier un patrimoine.
Les exonérations propres à la forêt n'ont pas la même incidence sur tous les patrimoines, c'est à étudier au cas par cas.

Par exemple, un propriétaire sans héritier peut pondérer ses ponctions fiscales à travers les revenus de ses bois, mais aussi de son ISF et surtout lors d'une donation ou succession à un tiers.
Mais cela peut aussi se vérifier pour quelqu'un qui investit jeune avec peu de taxation sur le revenu et qui, arrivant à sa retraite, pourra récolter le fruit de ses efforts sans être taxé lourdement.


Et à ceux qui souhaitent vendre une forêt, que conseillez-vous ?

Avant de vendre, comme avant d'acheter, il faut s'interroger sur les raisons de sa décision : est-ce un besoin de liquidité ? Ou est-ce dans un souci de redistribution patrimoniale ? Dans ce cas, a-t-on bien analysé l'équilibre de son patrimoine, les conséquences fiscales de la vente… ?
Comme pour l'achat, il faut aussi bien estimer la valeur du bien.


Enfin, où faut-il s'adresser pour mettre en vente ou pour trouver une forêt ?

Il n'existe pas un circuit unique pour la mise en vente des forêts.
On peut procéder par petites annonces, notamment dans des revues spécialisées comme Forêts de France, Forêts Privées, Bois Mag, Bois International, ou par mandat donné à un professionnel (expert, agence immobilière, agence spécialisée).
Toutes ces méthodes sont valables.